Типовые ошибки в сметах при строительстве домов
1. Укрупнённый сметный расчёт
Как правило неопытные строительные организации заходят на строительство дома без сметы, договариваясь на цену за м2 дома. Этого делать ни в коем случае делать нельзя, так как подробная смета будет отличаться от договорной цены, если в большую сторону будет недоволен Заказчик, если в меньшую подрядчик, и строительство останавливается вплоть до расторжения контракта. При этом оба могут понести финансовые потери: Переавансирование и перевыполнение соответственно, по факту разница может составлять 20-30%. Вывод: ни в коем случае нельзя заключать договор без сметы.
2. Отсутствие правильного наименования работ и материалов - сокращенность
Часто в сметном расчёте неопытные строители не достаточно подробно (без сопутствующих) расписывают наименование работ и материалов, самый типичный, можно сказать, классический пример: В смете указан вид работ – стены, стоит цена за м2, и итого, и в процессе производства работ и их приёмке возникают разногласия между тем, что закладывал в расценки подрядчик и думал входит в расценку Заказчик, так как Заказчик, как не специалист, вкладывает в смысл этих расценок все операции, которые должны дать качественный результат. Заказчик со своей стороны прав, он подписывал смету «под ключ», сколько раз, например, шпаклюются и шлифуются стены подрядчиком его не интересует. Главное что бы было качественно.
Вывод: состав работ, набор и наименование материалов следует расписывать подробно.
3. Чрезмерная подробность
Абсолютно противоположная ошибка это чрезмерная подробность сметного расчёта, образно говоря «до гвоздя». Во первых Заказчик пугается от объёма сметы, во вторых лишние трудозатраты составлении и проверки смет, сложности при составлении промежуточных актов выполненных работ и так далее, что повышает вероятность ошибки.
Вывод: не надо «раздувать» смету
4. Искусственное завышение объемов работ
Многие ненадёжные подрядчики на этапе составления закладывают завышенный объём очевидных работ и материалов в надежде на то, что Заказчик, а также труднопроверяемых работ и материалов в надежде, что Заказчик не сможет их пересчитать, предостеречся от этого можно указав в договоре, что объёмы работ принимаются по факту.
Вывод: необходимо грамотно составить договор.
5. Случайное завышение и занижение объёмов работ
Многие неопытные подрядчики на этапе подсчёта объёмов совершают ошибки, чаще всего они видны невооружённым взглядом, потому что чаще всего эти ошибки совершаются «в разы». Также неопытные подрядчики делают типичную ошибку путая единицы измерения(например м3 вместо м2) указав неверную расценку. Случайное завышение и занижение объёмов ведёт к конфликтной ситуацию аналогично п.1.
Вывод: необходимо проверять подозрительно большие и маленькие объёмы.
6. Нивелирование расценок
Это скорей не ошибка, а хитрость. При одинаковой сметной стоимости работ по сравнению с другими фирмами в смете расценки на подготовительные работы применяется повышающий коэффициент. Заказчик не является специалистом по ценообразованию и, подписывая смету, не подозревает что попадает в ловушку. А делается это для того, чтобы на этапе подготовительных работ забрать основную часть денег от общей стоимости работ вначале строительства. Затем складывается такая ситуация, что Заказчик не может отказаться от работ следующих за подготовительными, так как у них низкая цена и никто не возьмётся их доделывать и получается, что подрядчик может выставлять различные требования или грозиться уйти.
Вывод: перед подписанием сметы необходимо ознакомиться со среднерыночными ценами.
7. Ошибки в формулах
У неопытных и ненадёжных подрядчиков, как и объёмы, ошибки в формулах могут быть случайными и специальными. Ошибки, смотря сметы визуально на бумаге, заметить невозможно, случайные обязательно всплывут при составлении промежуточных актов выполненных работ, а специальные же ненадёжный подрядчик будет старательно прятать.
Вывод: необходимо проверять арифметику на калькуляторе, а если смета большая требовать смету в формате Excel.
8. Мошенничество с самой низкой ценой
К сожалению, мошенничество очень распространено в строительстве. Схема простая: создаётся некая организация, рекламирует себя, находит Заказчика, заключает договор , берёт аванс на материалы(обычно 30% от стоимости дома) и начинает экономить на стоимости материалов, вследствие чего снижается качество выполняемых работ, также задерживать или даже не выплачивать заработную плату рабочим, что также ведёт к снижению качества работ, а иногда намеренную порчу уже выполненных, и неоплаченных рабочим работ. Заказчику приходится искать нового опытного подрядчика при уже понесённых убытках.
Вывод: Следует работать только с надёжными подрядчиками.
9. Важно
При составлении смет неопытные подрядчики используют сметные нормы расхода материалов из ГЭСН или нормы изготовителей материалов и не учитывают, что данные нормы разработаны для крупного строительства и не подходят для коттеджного строительства. Приведём пример: норма расхода газобетона по ГЭСН на м3 кладки 1,05, если у нас объём кладки 1,5 м3 то расход составит 1,575м3, но привезти данный объём не возможно так как газобетон упакован на паллете 2 м3 и соответственно надо учитывать расход 1,27, что ведёт к существенному увеличению стоимости.
Вывод: следует учитывать фактические расходы материалов.
10. Давальческий материал - головная боль Заказчика
Часто Заказчик считает, что поставляя строительные материалы своими силами он сумеет сэкономить, но практика показывает совсем обратное. Следует понимать, что покупка материалов это не просто расчёт на кассе, это и погрузка, и доставка ,и разгрузка и складирование материала, ответственность за качество и гарантийные обязательства. Рекомендуется все обязательства по снабжению строительства материалами и оборудованием возложить на подрядчика.
11. Справочно
Заказчику следует обратить внимание на то, что ни один подрядчик не будет отчитываться перед Заказчиком ни по накладным квитанциям, ни по кассовым чекам о стоимости материалов, ни по ведомости оплаты труда рабочим. Это внутренние документы подрядчика.
12. Рекомендации - дом с кирпичными стенами это оптимально
В настоящее время существует множество типов конструкций индивидуальных домов это каркасные, со стенами из газобетона, СИП панелей, кирпича и т.д. Стоит обратить внимание на то, первые дома из кирпича появились 3000 лет назад до новой эры и с веками доказали свою надёжность. В отличии от других материалов кирпич имеет ряд преимуществ перед ними: экологичность, практичность, сейсмоустойчивость, морозустойчивость, огнестойкость, а самое главное долговечность. При примерно одинаковой стоимости всех технологий соотношение цена/качество естественно на стороне конструкций из кирпича.
Минусы СИП панелей - низкая огнестойкость, не экологичны, короткий срок службы. Минусы газобетона - короткий срок службы.
НЕ СТОИТ РАСЧИТЫВАТЬ, ЧТО ПРИ САМОЙ НИЗКОЙ ЦЕНЕ ВЫ ПОЛУЧИТЕ ВЫСОКОЕ КАЧЕСТВО, СКОРЕЕ ВСЕГО НАОБОРОТ. ЧУДЕС В СТРОИТЕЛЬСТВЕ НЕ БЫВАЕТ.
Сметное дело - это очень сложное дело, так как существует огромное число видов работ, наименований материалов и для составления сметы нужен опытный специалист. Стоит отметить, что это далеко не все ошибки допускаемые подрядчиками.
Общее заключение
Чтобы избежать финансовых рисков необходимо обратиться в надёжную, с большим опытом компанию. В нашей компании есть железное правило: не начинать работы без подписанной сметы и объяснению Заказчику каждой расценки, чтобы Заказчик видел, что он обратился в надёжную компанию.